공인중개사 시험일정 나왔습니다, 8월 3일 접수에 나이도 정원도 없습니다

이틀 전인 7월 24일에 올해 공인중개사 시험 공고가 나왔습니다. 한국산업인력공단이 낸 공고 제2026-117호, 제37회 시험입니다.

공고문을 열어 일정부터 확인했는데 접수가 생각보다 가깝습니다. 8월 3일 월요일 아침 9시에 시작해서 7일 금요일 저녁 6시에 닫습니다. 닷새예요.

일정부터 적어 두겠습니다

1차와 2차를 같은 날 연달아 봅니다. 아침에 1차를 치고 점심 먹고 2차를 치는 식이에요. 접수할 때 1차만, 2차만, 아니면 둘 다 중에서 고르면 됩니다.

빈자리 접수라는 게 하나 더 있습니다. 정기 접수 때 신청했다가 환불하고 빠진 자리를 10월 1일과 2일 이틀 동안 선착순으로 다시 받아요. 다만 이때 접수했다가 취소하면 응시료를 절반만 돌려줍니다. 되도록 8월에 접수하시는 편이 낫습니다.

시험장은 접수할 때 본인이 고릅니다. 공고문에 이런 문장이 있어요. 접수 인원이 많아 희망하는 시험장이 마감되면 다른 지역 시험장으로 접수하라고요. 작년에 열렸던 시험장이 올해는 안 열릴 수도 있다는 말도 있습니다. 집에서 가까운 데를 원하신다면 8월 3일 첫날에 넣으시는 게 안전합니다.

접수는 큐넷에서만 합니다. 방문이나 우편은 안 받아요. 주소창에 q-net.or.kr을 치고 들어가 공인중개사 시험을 고르시면 됩니다. 응시료는 이렇습니다.

응시 자격에 제한이 없습니다

공고문 5항을 그대로 옮기면 응시자격 제한 없음, 한 줄입니다. 나이도 학력도 경력도 안 봅니다. 예순에 시작하셔도 되고 중졸이어도 됩니다.

다만 못 보는 경우가 셋 적혀 있어 함께 옮깁니다.

• 부정행위로 처분받고 시험 전날인 10월 30일까지 5년이 안 지난 사람
• 공인중개사 자격이 취소된 뒤 발표일인 12월 2일까지 3년이 안 지난 사람
• 이미 공인중개사 자격을 가진 사람

보통은 해당이 없으실 겁니다. 나머지는 누구나 접수할 수 있어요.

무슨 과목을 보나

1차가 두 과목, 2차가 세 과목입니다. 과목마다 40문제씩, 다섯 개 중 하나 고르는 객관식이에요.

1차는 이렇습니다.

• 부동산학개론 — 부동산학개론 85퍼센트에 감정평가론 15퍼센트
• 민법 및 민사특별법 — 민법 85퍼센트에 주택임대차보호법 같은 특별법 15퍼센트

2차는 이렇습니다.

• 공인중개사법령 및 중개실무 — 법령 70퍼센트에 실무 30퍼센트
• 부동산공법 — 국토계획법 30, 도시개발·정비법 30, 주택·건축·농지법 40퍼센트
• 부동산공시법령 및 부동산세법 — 등기법 30, 공간정보관리법 30, 세법 40퍼센트

과목 이름만 보면 딱딱한데, 실제로는 집을 사고팔고 빌릴 때 벌어지는 일들입니다. 전세 계약이 왜 그렇게 쓰이는지, 등기부에 뭐가 적히는지, 재개발이 어떤 절차로 굴러가는지 같은 것들이에요. 살면서 한 번씩 겪어 보신 일이라 아주 낯선 공부는 아닙니다.

시험 시간은 1차가 9시 30분부터 11시 10분까지 100분, 2차가 오후 1시부터 2시 40분까지 100분과 3시 30분부터 4시 20분까지 50분으로 나뉩니다. 입실은 각각 9시, 12시 30분, 3시 10분까지예요.

작은 것 하나 짚고 갑니다. 공고문에 시험실에 벽시계가 없을 수 있으니 개인 시계를 챙기라고 적혀 있습니다. 휴대전화는 시계 대신 쓸 수 없고, 스마트워치도 안 됩니다. 손목시계 하나 준비하세요.

정원 싸움이 아닙니다

이 대목이 이 시험의 성격을 정합니다. 합격 기준이 정해져 있고, 그 선을 넘으면 다 붙습니다.

1차도 2차도 기준은 같아요. 과목마다 100점 만점에 40점 이상을 받으면서, 전 과목 평균이 60점 이상이면 합격입니다. 한 과목이라도 40점 아래로 떨어지면 평균이 아무리 높아도 떨어집니다.

작년 합격자 공고에 최고 득점자를 왜 공개하지 않는지 설명한 대목이 있는데, 거기 이런 문장이 나옵니다. 상대평가가 아니라 일정 합격기준에 도달했는지 여부만을 평가하는 절대평가제로 시행되고 있다고요. 몇 명을 뽑는 시험이 아니라는 뜻입니다. 남과 경쟁하는 게 아니라 60점과 경쟁합니다.

주의할 게 하나 있습니다. 1차와 2차를 같이 접수했는데 1차에서 떨어지면 2차는 무효가 됩니다. 반대로 1차를 보고 2차를 안 봐도 1차 성적은 살아 있어요. 그리고 올해 1차에 붙으면 내년에는 1차가 면제됩니다.

합격률 — 작년에 1차가 크게 올랐습니다

작년 제36회 합격자 공고에 있는 숫자를 그대로 옮깁니다.

• 1차 — 80,387명이 봐서 18,901명 합격, 23.51퍼센트
• 2차 — 33,247명이 봐서 10,686명 합격, 32.14퍼센트

같은 공고 아래에 재작년 숫자가 붙어 있습니다. 1차 15.07퍼센트, 2차 30.89퍼센트였어요. 1차가 한 해 만에 15퍼센트대에서 23퍼센트대로 올랐습니다.

두 숫자를 곱해서 최종 합격률을 계산하고 싶어지는데, 그건 맞지 않습니다. 2차 응시자 안에는 재작년에 1차를 붙어 면제받은 사람이 섞여 있거든요. 두 숫자는 따로 보셔야 합니다.

제 눈에 더 걸린 건 다른 칸이었습니다. 1차는 접수한 108,381명 중 27,994명이 시험장에 안 왔고, 2차는 58,162명 중 24,915명이 안 왔어요. 2차는 접수자의 열에 넷이 결시했습니다. 응시료를 내고도 안 가는 사람이 이만큼이라는 건, 준비가 안 됐다고 스스로 판단한 사람이 그만큼이라는 뜻이겠지요.

자격증을 따는 것과 문을 여는 것은 다릅니다

여기서부터가 시험 공부 이야기 뒤에 오는 진짜 이야기입니다. 합격했다고 바로 사무실을 열 수 있는 게 아니에요. 공인중개사법이 정한 절차가 따로 있습니다.

먼저 등록입니다. 사무소를 두려는 지역의 시장·군수·구청장에게 개설등록을 해야 합니다. 그 등록을 받으려면 두 가지를 갖춰야 해요.

• 실무교육 이수 — 등록 신청일 전 1년 안에 시·도지사가 하는 교육을 받아야 합니다
• 사무소 확보 — 건축물대장에 올라 있는 건물이어야 합니다. 소유든 전세든 임대차든 사용권만 있으면 됩니다

실무교육 시간이 올해부터 늘었습니다. 시행령이 2026년 1월 1일부터 45시간으로 바뀌었어요. 시험 준비와는 별개로 붙고 난 뒤에 45시간이 더 있다는 뜻입니다.

그다음이 업무보증입니다. 업무를 시작하기 전에 보증보험에 들거나 협회 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하는데, 개인이 여는 경우 보장금액이 2억 원 이상이어야 합니다. 법인은 4억 원이고요.

이 2억이라는 숫자를 오해하지 않으셨으면 합니다. 2억 원을 내라는 게 아니라, 사고가 났을 때 2억 원까지 물어줄 수 있는 보증을 걸어 두라는 뜻이에요. 공제에 가입하면 실제로 내는 건 해마다 내는 공제료입니다. 그 금액은 제가 이번에 확인하지 못해 적지 않겠습니다. 협회나 보증기관에 물어보셔야 합니다.

여기에 사무실 보증금과 월세가 붙습니다. 그러니 자격증 뒤에 남는 계산은 이렇습니다. 실무교육 45시간, 사무실 한 칸, 업무보증 설정. 시험은 응시료 2만 8천 원으로 치지만 문을 여는 건 다른 규모의 일입니다.

덧붙이면 개업한 뒤에도 2년마다 연수교육을 12시간에서 16시간 받아야 합니다.

전망 — 3년째 폐업이 개업보다 많습니다

여기는 좋은 말씀을 드리기 어렵습니다. 한국공인중개사협회가 집계한 숫자들이라 그렇게 밝히고 옮깁니다.

2025년 10월 말 기준으로 영업 중인 개업공인중개사가 109,979명이었습니다. 11만 명 아래로 내려간 건 2020년 8월 이후 5년 2개월 만이라고 해요. 개업 수가 줄어드는 흐름은 2023년 2월부터 이어지고 있습니다.

연도별로 보면 2022년 118,952명, 2023년 115,071명, 2024년 111,877명입니다. 해마다 삼사천 명씩 줄었어요.

새로 문을 여는 사람도 줄었습니다. 2017년에 2만 명쯤이던 신규 개업이 2025년에는 9,152명이었습니다. 8년 만에 절반 아래로 내려갔어요. 2025년 10월 한 달만 보면 새로 연 곳이 609곳인데 문 닫은 곳이 872곳, 쉬는 곳이 91곳이었습니다.

그리고 이 대비가 제일 많은 걸 말해 줍니다. 자격증을 가진 사람은 55만 1,879명입니다. 협회가 작년 기준으로 집계한 숫자예요. 사무실을 운영하는 사람은 앞에 적은 대로 2025년 10월 말 기준 11만 명 남짓이고요. 두 숫자의 기준 시점이 조금 다르니 정확한 비율로 읽으실 건 아니지만, 자격증과 사무실 사이에 큰 간격이 있다는 건 분명합니다.

정리하면 이렇습니다. 접수는 8월 3일 월요일 아침 9시부터 7일 저녁 6시까지, 큐넷에서만 받습니다. 응시 제한은 없고 정원도 없습니다. 60점을 넘기면 됩니다. 시험은 10월 31일 토요일 하루에 1차와 2차를 다 치고, 발표는 12월 2일입니다.

올해 볼 생각이 조금이라도 있으시면 일단 8월 3일에 접수부터 해 두시는 걸 권합니다. 응시료 2만 8천 원이고, 시험장 자리는 먼저 넣는 사람이 가져갑니다. 공부는 그다음에 정해도 됩니다.